¿Vas a comprar una vivienda? Estos son los riesgos legales que debes comprobar antes de firmar

Comprar una vivienda es una de las decisiones económicas más importantes de nuestra vida. Sin embargo, antes de entregar una señal o firmar un contrato de arras, conviene comprobar que el inmueble se encuentra en una situación jurídica adecuada.

Una vivienda puede ocultar hipotecas, embargos, deudas comunitarias o problemas urbanísticos que no siempre resultan evidentes durante una visita.

Por eso, revisar la documentación antes de comprometerse a comprar puede evitar conflictos judiciales y pérdidas económicas.

¿Qué es la nota simple del Registro de la Propiedad?

La nota simple es un documento informativo expedido por el Registro de la Propiedad que permite conocer los principales datos jurídicos inscritos de un inmueble.

Entre otros extremos, contiene información sobre:

• La identificación y descripción registral de la finca.
• La identidad de sus titulares registrales.
• La existencia de hipotecas, embargos u otras cargas inscritas.
• Los derechos de terceros, como usufructos o determinadas servidumbres.
• Las limitaciones o prohibiciones de disponer que consten registralmente.

No obstante, es importante recordar que la nota simple tiene carácter informativo y no acredita fehacientemente el contenido del Registro, a diferencia de la certificación registral.

Además, una nota simple sin cargas no garantiza que la vivienda esté libre de cualquier problema jurídico.

Cinco riesgos que debes comprobar antes de comprar

1. Hipotecas pendientes de cancelar

Es frecuente que una vivienda se venda mientras todavía existe un préstamo hipotecario pendiente.

Esta circunstancia no impide necesariamente la compraventa, pero exige organizar correctamente la cancelación de la deuda y de la carga registral.

Si el comprador adquiere el inmueble sin cancelar la hipoteca, la vivienda puede continuar respondiendo de la obligación garantizada, aunque el comprador no se haya convertido personalmente en deudor del préstamo.

Por ello, antes de firmar es importante comprobar cómo se cancelará la hipoteca y quién asumirá los gastos correspondientes.

2. Embargos y procedimientos de ejecución

Si sobre el inmueble existe una anotación de embargo, el comprador debe extremar las precauciones.

Adquirir una vivienda embargada no supone necesariamente la desaparición del embargo. La finca puede continuar sujeta a una ejecución judicial o administrativa.

Antes de formalizar la operación, debe estudiarse la naturaleza de la carga y establecerse un mecanismo seguro para su cancelación.

3. Deudas con la comunidad de propietarios

Este es uno de los riesgos que más fácilmente pasan desapercibidos.

Conforme al artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, el inmueble adquirido responde de determinadas deudas comunitarias del anterior propietario, con el límite de la parte vencida de la anualidad de adquisición y los tres años naturales anteriores.

Por eso, el vendedor debe aportar un certificado del estado de deudas con la comunidad, salvo que el comprador le exonere expresamente de hacerlo.

Nuestro consejo es no renunciar a este certificado sin haber comprobado la situación económica de la vivienda.

También conviene preguntar por las derramas aprobadas, las obras previstas y los posibles gastos extraordinarios de la comunidad.

4. Diferencias entre el Registro, el Catastro y la realidad física

No siempre coincide la descripción registral de una vivienda con su superficie real o con los datos que figuran en el Catastro.

Pueden existir ampliaciones, cerramientos de terrazas, obras o modificaciones que no se hayan regularizado.

Estas diferencias pueden generar problemas registrales, administrativos o urbanísticos.

Antes de comprar, es recomendable contrastar la información registral y catastral y, cuando las circunstancias lo aconsejen, comprobar la legalidad urbanística del inmueble.

5. Viviendas arrendadas u ocupadas

Que una persona figure como propietaria en el Registro no significa necesariamente que pueda entregar la vivienda libre de ocupantes.

Es importante comprobar si existen contratos de arrendamiento, derechos de uso u otras situaciones posesorias que puedan afectar a la disponibilidad del inmueble.

La adquisición de una vivienda arrendada puede implicar la continuidad del contrato en los términos establecidos legalmente.

Por tanto, antes de comprar es necesario conocer quién ocupa la vivienda y con qué título.

¿Qué documentos conviene revisar antes de firmar las arras?

Antes de entregar una cantidad a cuenta o firmar un contrato privado de compraventa, recomendamos revisar, como mínimo:

1. Nota simple registral reciente, para verificar titularidad y cargas.
2. Título de propiedad del vendedor, para comprobar sus facultades de transmisión.
3. Certificado de deudas comunitarias, junto con información sobre posibles derramas.
4. Información catastral y urbanística, especialmente cuando existan reformas o discrepancias de superficie.
5. Situación posesoria del inmueble, para comprobar si existen arrendatarios u ocupantes.
6. Documentación relativa al IBI y otros gastos, para conocer las obligaciones pendientes y pactar su distribución.

Además, conviene examinar cuidadosamente las condiciones del contrato de arras, especialmente las consecuencias del incumplimiento y qué sucederá si el comprador necesita financiación hipotecaria y no consigue obtenerla.

¿Es suficiente con que el notario revise la documentación?

La intervención notarial constituye una garantía esencial en la compraventa. El notario debe comprobar la titularidad registral y las cargas de la vivienda antes de autorizar la escritura, de acuerdo con la normativa aplicable.

Sin embargo, muchos problemas surgen antes de llegar a la notaría, especialmente cuando el comprador ya ha firmado un contrato de arras o entregado cantidades a cuenta.

Por ese motivo, la revisión jurídica de la operación debe comenzar antes de asumir obligaciones contractuales, no únicamente el día de la firma de la escritura.

Asesoramiento jurídico antes de comprar una vivienda

Una compraventa inmobiliaria no consiste únicamente en acordar un precio y firmar ante notario.

Es necesario comprobar que el inmueble puede transmitirse en las condiciones pactadas, identificar los posibles riesgos y establecer garantías contractuales adecuadas.

En nuestro despacho ofrecemos asesoramiento jurídico durante el proceso de compraventa, desde la revisión registral y documental hasta el análisis del contrato de arras y la preparación de la escritura.

Si estás pensando en comprar una vivienda, consúltanos antes de firmar. Una revisión jurídica a tiempo puede evitar problemas y gastos mucho mayores en el futuro.